关注！2016年哪些城市改善需求要启动，哪些要暂歇
小Q导读：
2016年，在政策持续利好扶持下，改善型需求还能在各城市百花齐放吗？
文／克而瑞研究中心 杨科伟 陈开朝 陶媛
从2014年下半年开始，在取消限购、放宽公积金政策、下调首付比例、减免契税等一系列政策利好的推动下，绝大多数重点城市改善需求开始绽放。但各城市改善需求的释放特征不尽相同。从动因看，主要还是受政策推动和刺激，但城市经济基本面和房地产市场发展阶段等，也很大程度上影响着改善需求的释放。
展望2016年，在政策的持续加码下，我们认为：去年改善型需求没有起色的城市，2016年改善需求有可能绽放。而去年哪些改善型需求放量增长的城市，今年会分化；哪些过度释放的城市，今年很难延续高增长态势，甚至有可能下滑。
30%样本城市改善需求占比高，城市间需求方向分化显著
我们使用2015年各城市商品住宅成交均价为基准，将成交价介于1.5至2.5倍之间的部分“划入”改善需求行列，进行分析。通过汇总，各城市改善需求成交面积占比分“高、中、低”三类，走势分“迸发型”、“平稳型”、“疲软型”三种。30个重点城市中，天津2015年改善型需求成交面积占比最高，达15.2%，海口改善需求成交占比最低，仅3.3%，城市间差异显著。
各城市取消限购后改善需求各类户型（注：小户型指90平米以下，常规户型指90-120平方米，中户型指120-150平方米，大户型指150-220平方米，超大户型指220平方米以上）进行详细的对比分析，发现以下四个特征：
深圳和成都小户型成交占比明显上扬，动因不一、趋势也不一；
上海、南京、合肥、南昌、厦门、福州等六个城市常规户型占比大涨，大户型占比下降；
苏州、南宁、武汉、天津、宁波、长沙和郑州等7个城市的中户型成交面积占比上涨趋势明显；
昆明和海口两城市的大户型成交面积占比明显上涨。
120-144平方米为最受欢迎改善户型，出现面积小型化趋势
在各城市改善型需求不断释放的当下，我们需要了解在不同的城市之间，究竟哪一类的改善型产品更受置业者青睐，以及最受欢迎的产品如何变化。根据数据表现，我们发现2015年各城市最佳改善户型呈现以下四个特征：
第一，6成以上的城市改善型购房者偏好120-144平方米的户型。
第二，一线城市改善型需求多集中在大户型上。
第三，仅广州、天津和成都三个城市的改善型需求以90-120平方米户型为主，成交占比均在30%以上。
第四，90平方米以下小户型和220以上超大面积并不受改善型置业者的欢迎。
与2014年最受欢迎改善户型对比，我们发现，2015年改善型置业者的选择趋向小面积化。典型如苏州、深圳、南昌和兰州四个城市，2014年最受欢迎的改善户型为144-220平方米大户型，2015年则为120-144平方米中户型。又如广州和成都，最受欢迎的改善户型则从2014年的120-144平方米调整至2015年的90-120平方米。
此外，部分城市144-220平方米大户型仍是最受欢迎的改善户型，但成交占比明显下滑。比如上海144-220平方米成交占比下滑了15个百分点，厦门下滑了14个百分点。
“年尾趋势”和“释放强度”2个维度研判重点城市改善需求的趋势
根据“年尾趋势”和“释放强度”两个指标的分析结果，再结合特定城市经济基础、政策落地、人口流动、供求、库存消化周期等因素，就可以综合评价出一个城市2016年的改善需求能接盘抑或不能接盘（如下表所示）。
专题目录
一、城市经济状况和成熟度决定改善需求占比，供求决定走势
1、城市经济水平和成熟度决定着改善需求占比的高低
（1）城市经济是改善需求成交占比高低的基石
（2）房地产市场成熟度也影响着改善需求的比重
2、6成城市改善需求表现平稳，仅福州疲软
（1）迸发型：土地和楼市供应不足，市场预期高涨
（2）平稳型：需求疲软、土地消化周期过长引发市场观望情绪
（3）疲软型：福州是唯一的改善型需求下滑城市
3、城市间改善需求方向各异，常规户型和大户型占比较高
（1）深圳和成都小户型成交占比明显上扬，动因不一、趋势也不一
（2）上海、南京等六个城市常规户型占比大涨，大户型占比下降
（3）“330新政”等政策利好促使改善置业者向中户型集中
（4）昆明和海口大户型更受欢迎，可提高小微别墅供应
4、最佳改善户型：144-220平方米更受欢迎
二、动因分析：改善需求释放的根本动力在于城市经济基本面
1、上扬的动因：政策助力、经济后劲、房价上涨助推改善需求强劲释放
（1）经济基础较好，住房消费开始向改善集中
（2）地方政府救市力度较大，改善型门槛大幅下降
（3）区域升值推动房价快涨，导致普通住宅“被改善化”
2、波动的动因：去化压力大、经济基础弱是主因
（1）刚需释放强劲，增速压过改善需求
（2）刚需主导型市场，观望情绪浓重
（3）经济低迷+库存压力大，改善需求支撑不足
3、下降的动因：政策持续宽松，房价下滑明显，消费者等待更多降价
三、2016年重点城市改善需求趋势预判
1、从2个维度看重点城市2016年改善需求的前景
（1）年尾趋势：年末翘尾预示来年上扬，年末下垂说明支撑不足
（2）释放强度：过高提前透支，过低缺乏支撑，适度最佳
2、2016年哪些城市改善需求接得住盘或接不住盘？
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